W tym artykule, chcielibyśmy przedstawić Państwu zestawienie ważnych kwestii, na które naszym zdaniem warto zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego. W obliczu pięknych i co raz to bardziej innowacyjnych wizualizacji inwestycji deweloperskich przedstawianych w folderach reklamowych, ciężko odłączyć emocje i kierować się tylko rozumem. Wrażenia przy wyborze wymarzonego eM oraz obawy, że nieruchomość zaraz „ucieknie nam sprzed nosa” rodzą presję i często zaburzają optykę potencjalnego nabywcy.
W takiej chwili warto mieć obok kogoś, kto będzie w stanie zachować „zimną krew” i spojrzeć na sprawę z innej perspektywy (oczywiście, służymy pomocą w tym zakresie). Pomożemy zadać deweloperowi właściwe pytania, tak by pomóc zabezpieczyć Państwa interesy, ochronić zadatki, przewidzieć terminy, które sprawią, że staną Państwo do umowy deweloperskiej lub końcowego aktu notarialnego dopiero wówczas gdy bank przeanalizuje Państwa wniosek kredytowy i wyda pozytywną decyzję kredytową.
Forma pierwszej umowy – rezerwacja, umowa deweloperska, a może umowa przedwstępna?
W zależności od stanu zaawansowania budowy i momentu zapłaty za nieruchomość możecie mieć Państwo do czynienia z sytuacją gdy zawierana jest umowa przedwstępna (wówczas deweloper ma już pozwolenie na użytkowanie nieruchomości), a następnie po przyznaniu kredytu zawierana jest końcowa umowa tj. przeniesienia własności. W takim przypadku najczęściej deweloper otrzymuje całość środków z banku w jednym przelewie.
Druga możliwość, najczęściej spotykana, gdy w pierwszej kolejności zawierana jest umowa rezerwacyjna, następnie umowa deweloperska (w międzyczasie zapada decyzja o przyznaniu kredytu), a potem następuje uruchomienie środków z kredytu w transzach zgodnie z harmonogramem płatności. Wówczas uruchomienie kredytu ma miejsce jeszcze przed przeniesieniem prawa własności. Po wypłacie całości transz i po odbiorze nabywanej nieruchomości, czyli uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, następuje przeniesienie własności na kupujących, czyli stajecie Państwo do końcowego aktu notarialnego (przeniesienia własności).
Z punktu widzenia bezpieczeństwa transakcji najważniejsze jest zawarcie umowy (rezerwacyjnej, deweloperskiej, przedwstępnej), która ochroni Państwa interesy na wypadek nieotrzymania kredytu. Niektórzy deweloperzy zaproponuję Państwu umowę rezerwacyjną oraz wydadzą komplet dokumentów niezbędnych do otrzymania kredytu niezwłocznie po zawarciu rezerwacji, co sprawi, że przed zawarciem umowy deweloperskiej otrzymacie Państwo wstępną decyzję finansową o przyznaniu kredytu - to najbezpieczniejszy dla Państwa wariant. Inne firmy deweloperskie zaproponują zawarcie umowy deweloperskiej zanim otrzymacie Państwo wstępną pozytywną decyzję kredytową – to jest wariant bardziej stresogenny i ryzykowny, ale pod pewnymi warunkami możliwy do zrealizowania bez ryzyka utraty Państwa środków. Terminy, a czasem nawet sposób zawarcia pierwszej umowy z deweloperem bywają w kilku punktach negocjowalne, jednak żeby móc zadać konkretne pytania i zaproponować deweloperowi bezpieczny dla siebie wariant trzeba dokładnie zapoznać się z dokumentacją i szablonem sprzedaży, który obowiązuje u danego dewelopera.
Dokumentacja inwestycji.
Rozmowę z deweloperem warto rozpocząć od omówienia prospektu informacyjnego. Dokument ten stanowi zbiór danych na temat inwestora oraz realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt informacyjny składa się z dwóch części:
- części ogólnej, która zawiera informacje na temat dewelopera, jego sytuacji prawno-finansowej, dotychczasowego doświadczenia oraz aktualnie prowadzonej inwestycji;
- części indywidualnej, która odnosi się do konkretnej nieruchomości (określa m.in. cenę m2 powierzchni domu lub mieszkania, ilość lokali w budynku, ilość kondygnacji, usytuowanie lokalu jak również standard prac wykończeniowych części wspólnej budynku);
Prospekt informacyjny zawiera również przewidywane przez dewelopera terminy zakończenia prac budowlanych oraz przeniesienia prawa własności. Informacje te będą niezbędne do oszacowania m.in. karencji w spłacie kredytu oraz oszacowania kosztów ubezpieczenia pomostowego (pobieranego do momentu ustanowienia hipoteki).
Podczas analizy zakupu danej nieruchomości warto zapoznać się również z:
- Aktualnym stanem prawnym Księgi Wieczystej – zdarza się, że deweloper rozpoczyna proces sprzedaży nieruchomości, ale ze względu na długie czasy operacyjne Sądów, nie jest jeszcze wpisany do działu II Księgi Wieczystej. Dla większości banków nieuregulowany stan prawny KW jest przeszkodą, uniemożliwiającą wydanie decyzji kredytowej.
- Wzorem umowy deweloperskiej – umowa deweloperska zawierana jest jeszcze na etapie budowy danej nieruchomości, jeszcze przed przeniesieniem prawa własności na nabywcę. Wzór umowy deweloperskiej jest jednym z załączników do prospektu. Umowa ta zobowiązuje dewelopera do wybudowania budynku i przeniesienia prawa własności na nabywcę, a nabywcę do zapłacenia określonej ceny za nabywaną nieruchomość. Optymalna sytuacja to taka, gdzie umowa deweloperska zawierana jest po wstępnej decyzji kredytowej, wówczas mają Państwo pewność, że bank zapoznał się z draftem umowy w toku analizy wniosku kredytowego i nie wnosi zastrzeżeń co do treści docelowej umowy.
- Prognozowanym przez dewelopera harmonogram transz – sugerowane przez dewelopera terminy płatności są uzależnione od zaawansowania poszczególnych etapów budowy. Harmonogram transz często zawarty jest we wzorze umowy deweloperskiej. Terminarz wypłat do dewelopera jest niezbędnym elementem podczas wyboru odpowiedniego rozwiązania kredytowego.
- Pozwoleniem na budowę z klauzulą ostateczności – wzmianka na temat uzyskanego pozwolenia na budowę zawarta jest w prospekcie informacyjnym, ale dla formalności warto poprosić o kserokopię dokumentu. Będzie on niezbędny podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny.
- Wypisem i wyrysem z rejestru gruntów – wypis z rejestru gruntów zawiera dane o położeniu nieruchomości tj. numer arkusza mapy, na której znajduje się nieruchomość, numer ewidencyjny działki, opis użytku gruntowego i symbolu użytku wraz z powierzchnią działki wyrażoną w hektarach, jak również dane aktualnych właścicieli nieruchomości oraz numer Księgi Wieczystej. Wyrys z rejestru gruntów przedstawia informacje na temat nieruchomości w formie mapy. Możemy się z niego dowiedzieć jak usytuowana jest nieruchomość oraz jak wygląda dojazd do drogi publicznej. Wypis i wyrys z rejestru gruntów dla potrzeb uzyskania kredytu nie powinien być starszy niż 3 miesiące, natomiast jeśli dokument jest starszy, deweloper powinien uzyskać nowy dokument, lub w przypadku gdy pod względem prawnym sytuacja nie uległa zmianie, dodać adnotację, że dokument jest zgodny ze stanem aktualnym.
- Rzuty mieszkania lub domu – zobrazują nam układ oraz metraż poszczególnych pomieszczeń. Po decyzji o zakupie z pewnością przydadzą się podczas projektowania wnętrza.
O co jeszcze warto zapytać dewelopera?
Lwią część informacji zaczerpniemy z prospektu informacyjnego oraz załączonych do niego dokumentów. Mimo to, zanim zgłębimy treść opisanych powyższej dokumentów, możemy zadać deweloperowi kilka pytań dotyczących przedmiotu naszych zainteresowań.
- Jaki jest przewidywany standard wykończenia nieruchomości?
- Czy deweloper przewiduje możliwość naniesienia zmian aranżacyjnych?
- Czy w cenie nabycia mieszkania uwzględnione są udziały w gruncie, komórka lokatorska oraz miejsce postojowe?
- Czy cena podlega waloryzacji?
- W jakim terminie deweloper szacuje przeniesienie prawa własności (co nieodzownie łączy się z podniesionym oprocentowaniem w banku za tzw. ubezpieczenie pomostowe. Tak długo jak Sąd nie ustanowi hipoteki na rzecz banku, tak długo bank pobiera ubezpieczenie)
- Jaka będzie szacowana wysokość czynszu do wspólnoty mieszkaniowej?
- Jakie są dalsze plany dewelopera co do ewentualnej rozbudowy tego osiedla?