• Katarzyna Krysiak

Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami.


Ustawa w naszej opinii jest dość nieprecyzyjna, miała stanowić rewolucję w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny (ułożyć procedury, ujednolicić procesy poszczególnych banków, nadać transparentności ofertom i umowom kredytowym, chronić kredytobiorców przed „szalonym” crosselem czyli sprzedażą wiązaną) a ostatecznie okazało się, że chyba przede wszystkim dołożyła formalności.


Sztaby prawników poszczególnych banków te same zapisy ustawy zinterpretowali (i po 3 latach funkcjonowania ustawy dalej obstają przy pierwotnej interpretacji) w tak różny sposób, że kwestie, które miały być jednolite, każdy bank realizuje „po swojemu”. Mowa np. o kwestii długości ważności decyzji kredytowej – gdzie różni Kredytodawcy zaczynają liczyć czas od innego momentu, czy kwestia zapytania o ofertę przed złożeniem wniosku albo formularza informacyjnego, który w prosty sposób miał wyliczyć rzeczywiste koszty kredytu a ostatecznie nijak się ma do rzeczywistości. Banki w obawie przed ewentualnymi późniejszymi roszczeniami Kredytobiorców doliczają do rzeczywistych kosztów szereg „górek” ,tak „na wszelki wypadek”, co ostatecznie zamazuje rzeczywisty poziom kosztów, niepotrzebnie i sztucznie go wyolbrzymiając.


Analizując np. możliwość ubiegania się o kredyt bez crosselu (czyli sprzedaży wiązanej z innymi produktami banku typu ubezpieczenie na życie, karta kredytowa, konto, limit w rachunku)ostatecznie i tak wszystko jest jak wcześnie tj. przed wejściem w życie ustawy, tylko opatrzone szeregiem dodatkowych zapisów i niuansów. Wiodący Kredytodawcy skonstruowali oferty w taki sposób, że Klient co prawda ma możliwość wyboru oferty w wariancie bez dodatkowych produktów banku, ale przeważnie wariant bez sprzedaży wiązanej z innymi produktami, będzie na tyle odbiegał na niekorzyść od wariantu z crosselem, że nie będzie stanowił realnej alternatywy a jedynie będzie ją markował. Nie dostrzegamy zatem większych korzyści z faktu, że ustawa narzuciła bankom konieczność przedstawienia oferty nieuproduktywnionej, ponieważ w żaden sposób nie uregulowała jak duże różnice między parametrami poszczególnych ofert są akceptowalne. Podobnych „martwych” lub nierealnych zapisów, z uwagi na prawa rynku czy wytyczne ustawy, jest znaczenie więcej. Rzecz jasna zarówno my brokerzy/pośrednicy jak i banki skrupulatnie spełniamy wszystkie obostrzenia, jednak o ile łatwiej dla wszystkich w szczególności Kredytobiorców, byłoby gdyby po 3 latach funkcjonowania ustawy, skonfrontować wytyczne ustawy z rzeczywistością, dokonać uczciwej korekty. Nie spodziewamy się aby zweryfikowanie ustawy miało nastąpić w najbliższej przyszłości ponieważ wiązałoby się to z przyznaniem do faktu, że obecna ustawa jest mocno niedoskonała. Urealnienie zapisów ustawy pociągnęłoby za sobą kolejną rewolucję i ponowne (kosztowne) wdrażanie procedur. Po stronie banków to szereg nowych interpretacji prawników, pracy fachowców od IT, specjalistów z pozostałych działów opracowujących druki dokumentów wg. nowych wytycznych i co najmniej rok wdrażania metodą prób i błędów.



Analizując np. możliwość ubiegania się o kredyt bez crosselu (czyli sprzedaży wiązanej z innymi produktami banku typu ubezpieczenie na życie, karta kredytowa, konto, limit w rachunku) ostatecznie i tak wszystko jest jak wcześnie tj. przed wejściem w życie ustawy, tylko opatrzone szeregiem dodatkowych zapisów i niuansów. Banki (zgodnie z zapisami ustawy) skonstruowały oferty w taki sposób, że Klient co prawda ma możliwość wyboru oferty w wariancie bez crosselu lub z crosselem, ale przeważnie ten bez, będzie na tyle odbiegał na niekorzyść od wariantu z crosselem, że nie będzie stanowił realnej alternatywy a jedynie będzie ją markował. Zatem co z tego, że ustawa narzuciła bankom konieczność przedstawienia oferty nieuproduktowionej skoro nie uregulowała jak duże różnice między parametrami poszczególnych ofert są akceptowalne. Podobnych „martwych” lub nierealnych, z uwagi na prawa rynku zapisów czy wytycznych ustawy, jest znaczenie więcej. Rzecz jasna zarówno my jak i banki skrupulatnie spełniamy wszystkie obostrzenia (tak, jak je opracował dany bank, ponieważ każdy ma swoje wytyczne i procedury) ale o ile łatwiej dla wszystkich w szczególności kredytobiorców, byłoby gdyby po 3 latach funkcjonowania ustawy, kiedy już wiadomo, które zapisy ustawy miały sens, a które należałoby skonfrontować z rzeczywistością, dokonać uczciwej korekty. Nie spodziewamy się aby miało to nastąpić w najbliższej przyszłości ponieważ wiązałoby się to z przyznaniem faktu, że obecna ustawa jest mocno niedoskonała; z kolejną rewolucją i ponownym wdrożeniem procedur a po stronie banków to szereg nowych interpretacji prawników, pracy fachowców od IT, specjalistów z pozostałych działów opracowujących drugi dokumentów wg nowych wytycznych i ponowny rok wdrażania metodą prób i błędów….Co nam pozostaje?…Niezmiennie robić swoje najlepiej jak potrafimy, najrzetelniej a przede wszystkim z wiedzą, że ostatecznym zainteresowanym jest Klient i to On ma być zadowolony i odczuwać realne korzyści z wyboru tej a nie innej oferty; niezależnie od tego, co reguluje ustawa bo ustawy się zmieniają a opinia i jakość pracy pośrednika zostają z jego nazwiskiem i poleceniami kolejnych zadowolonych Klientów.

Mamy wrażenie, że ustawa została stworzona zbyt szybko, i bez konsultacji z praktykami a jedynie z teoretykami, którzy nigdy nie pracowali na „dole łańcuszka” i którym ciężko zrozumieć jakie rzeczywiste kwestie są istotne z punktu widzenia kredytobiorcy. Teoretycznie w formularzu informacyjnym, każdy bank obrazuje rzeczywisty koszt otrzymania kredytu w przeliczeniu na 1 zł, jednak każdy z banków inne parametry „wrzuca” w globalny koszt kredytu. Część z banków czyni w obliczeniach „górki” na wszelki wypadek gdyby np. ubezpieczenie pomostowe do czasu ustanowienia hipoteki trwało w nieskończoność (co jest nierealne ponieważ w międzyczasie bank zdążyłby wypowiedzieć umowę kredytową z uwagi na brak spełnienia warunku w postaci ustanowienia hipoteki). Wobec tak nieprecyzyjnych założeń i tak ogromnej dowolności dla banku co i w jaki sposób wliczy w globalny koszt kredytu, przedstawienie Kredytobiorcy kosztu kredytu w postaci przeliczenia na 1 zł jest oderwane od rzeczywistości a obligatoryjny formularz informacyjny traci sens. Subiektywnie uważamy, że pomysł był dobry, niestety realizacja fatalna.


Analizując (subiektywnie) dalej, mamy wrażenie, że ustawa została stworzona zbyt szybko, i bez konsultacji z praktykami a jedynie z teoretykami, którzy nigdy nie pracowali na „dole łańcuszka” i którym ciężko zrozumieć jakie rzeczywiste kwestie są istotne z punktu widzenia kredytobiorcy. Dla przykładu: teoretycznie w formularzu informacyjnym, każdy bank obrazuje rzeczywisty koszt otrzymania kredytu w przeliczeniu na 1 zł, jednak każdy z kredytodawców inne parametry „wrzuca” w globalny koszt kredytu. Część z banków czyni w obliczeniach „górki” na wszelki wypadek gdyby np. ubezpieczenie pomostowe do czasu ustanowienia hipoteki trwało w nieskończoność (co jest niemożliwe ponieważ w międzyczasie bank zdążyłby wypowiedzieć umowę kredytową z uwagi na brak spełnienia warunku w postaci ustanowienia hipoteki). Wobec tak nieprecyzyjnych założeń i tak ogromnej dowolności dla banku co i w jaki sposób wliczy w globalny koszt kredytu, przedstawienie Kredytobiorcy kosztu kredytu w postaci przeliczenia na 1 zł jest oderwane od rzeczywistości a obligatoryjny formularz informacyjny tarci sens. Subiektywnie uważamy, że pomysł był dobry, niestety realizacja fatalna.


Co dobrego wprowadziła ustawa: uregulowała np. kwestie, komu wolno współpracować z Klientem w procesie ubiegania się o kredyt.


Z perspektywy ekspertów, którzy na co dzień dostrzegają i są zobowiązani respektować różnice proceduralne banków, zastanawiamy się czy ustawa więcej pomogła Kredytobiorcom czy jedynie wprowadziła szereg dodatkowych wymogów, wcale nie przekładających się na zwiększenie transparentności procesu. Akceptujemy, że tak jest, dostosowując się elastycznie to zastanej rzeczywistości, ponieważ taka nasza (brokerów/pośredników) rola by wytłumaczyć i przedstawić naszym Klientom różnice między procedurami banków. W zakresie dobrze przyjętych praktyk podczas obsługi jest omówienie formularzy informacyjnych wydanych przez kredytodawców i odszukanie wszystkiego, co dla poszczególnego Klienta może być istotne i mieć kluczowe znaczenie przy wyborze ostatecznej oferty. Warto tutaj podkreślić, że podejmując się prowadzenia sprawy, niemal zawsze procesujemy wniosek kredytowy w trzech bankach. Wszystko po to by zminimalizować ryzyko niepowodzenia na wypadek negatywnej decyzji lub wystąpienia innych okoliczności, które uniemożliwiłby dokończenie procesu i aby przedstawić Klientowi wybór.

Co nam pozostaje w obliczu w obliczu obecnych realiów?…Niezmiennie robić swoje najlepiej jak potrafimy, najrzetelniej a przede wszystkim ze świadomością, że ostatecznym zainteresowanym jest Klient i to właśnie Kredytobiorca ma być zadowolony, odczuwając realne korzyści z wyboru tej a nie innej oferty. A wszystko niezależnie od tego, jakie zapisy reguluje ustawa, ponieważ ustawy się zmieniają a opinia i jakość pracy pośrednika/brokera zostają z jego nazwiskiem i poleceniami kolejnych zadowolonych Klientów.


https://www.knf.gov.pl/?articleId=57549&p_id=18