• Sebastian Murglin

Dziewięć najczęściej powtarzanych mitów.

W oparciu o doświadczenie zdobyte podczas codziennych spotkań z Klientami, pozwoliliśmy sobie odnotować najczęściej powtarzane mity dotyczące kredytów hipotecznych.




MIT 1. Marża to jedyny istotny element przy wyborze najkorzystniejszej oferty kredytu.

Marża to jedna z dwóch wartości określających wysokość oprocentowania kredytu, drugi czynnik to stawka referencyjna (w Polsce WIBOR). Suma marży i WIBOR-u składa się na oprocentowanie kredytu, które ma bezpośredni wpływ na globalną wysokość odsetek. Musimy jednak sprecyzować, że nie jest to jedyna wartość determinującą globalny koszt zobowiązania.


Z pewnością podczas poszukiwania najkorzystniejszego rozwiązania kredytowego marżą powinna być jednym z ważniejszych kryteriów wyboru. Nie możemy jednak zapominać, że na całkowity koszt zobowiązania ma wpływ wiele dodatkowych często decydujących kosztów okołokredytowych np. prowizja za udzielenie kredytu, dodatkowe ubezpieczenia czy też koszt prowadzenia rachunku (zachęcamy do zapoznania się z artykułem o kosztach okołokredytowych).


MIT 2. Bez 20% wkładu własnego nie otrzymam kredytu.

Na przestrzeni ostatnich 10 lat wysokość minimalnego udziału środków własnych przy zakupie nieruchomości zmieniała się kilkukrotnie. Dodatkową dezinformację potęgują artykuły publikowane w sieci zazwyczaj pod koniec roku, które poprzez spekulacje na temat przyszłego wzrostu wymaganego wkładu własnego mają na celu zachęcić przyszłych Kredytobiorców do wnioskowania o kredyt jeszcze w tym roku.


Rzeczywiście, większość banków wymaga od Klienta 20% wkładu własnego, natomiast w dalszym ciągu część instytucji oferuje możliwość udzielenia kredytu, przy założeniu 10% i 15% wpłaty własnej. Oczywiście, angażując mniejszy udział środków gotówkowych w transakcji, musimy się liczyć z nieco droższą ofertą lub dodatkowym kosztem jakim jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Wyższe warunki cenowe przy mniejszym udziale Klienta są bezpośrednio związane w większym ryzykiem ponoszonym przez banki.


MIT 3. Kalkulator online potwierdził moją zdolność.

Kalkulatory kredytowe dostępne na wielu stronach i platformach internetowych są narzędziami bardzo ogólnymi. Każdy z banków inaczej klasyfikuje ryzyko kredytowe dlatego też, aby mieć pewność co do kwestii zdolności kredytowej należałoby przeliczyć ją w oparciu o kalkulacje każdego z banków z osobna.


Co istotne, kalkulator kredytowy online ocenia zdolność kredytową jedynie na podstawie wysokości dochodu. Chcąc rzetelnie oszacować kwotę na jaką możemy liczyć ze strony kredytodawcy, musimy wziąć pod uwagę nie tylko uzyskiwany dochód netto, ale również szereg wielu innych parametrów Kredytobiorcy oraz procedur funkcjonujących w bankach. Większość kalkulatorów online wykonanych została na zamówienie konkretnej instytucji finansowej mającej na celu zachęcenie potencjalnych Kredytobiorców do złożenia wniosku kredytowego.


Trzeba jasno podkreślić, że zdolność określona w kalkulacjach online nie daje gwarancji na uzyskanie środków kredytowych dlatego przed podjęciem jakichkolwiek działań związanych z zakupem nieruchomości, warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia polecanego Eksperta kredytowego.


MIT 4. Brak historii kredytowej (w BIK-u) uniemożliwia otrzymanie kredytu hipotecznego.

Wnioskodawcy, którzy nigdy wcześniej nie spłacali żadnego zobowiązania bankowego również mogą otrzymać kredyt na zakup własnej nieruchomości. Obawa związana z brakiem historii kredytowej jest jedną z najczęściej spotykanych. Dotyczy to w szczególności młodych osób, które postanowiły zawnioskować o kredyt mieszkaniowy.

Posiadanie historii kredytowej ma znaczny wpływ podczas ubiegania się o kredyt gotówkowy, a to ze względu na fakt iż nie jest on zabezpieczony hipoteką, a o jego przeznaczeniu decyduje Kredytobiorca. Statystycznie transakcje dotyczące celów mieszkaniowych są dla banku bardziej wiarygodne. Żaden z banków udzielających kredytów hipotecznych nie uzależnia wydania decyzji kredytowej od braku posiadania historii w BIK-u.


MIT 5. Bez problemu można wybrać najkorzystniejszą ofertę w oparciu o rankingi kredytów dostępne w Internecie.

Na wstępie warto zaznaczyć, że większość dostępnych rankingów kredytów hipotecznych nie jest aktualna. Co istotne, część z rankingów jest zwyczajnie sponsorowana przez niektóre instytucje przez co dane zestawienie nie jest obiektywne. Ponadto rankingi nie są dopasowywane indywidualnie do sytuacji danego Klienta, a obrazowane w sposób bardzo ogólny.


Bank, który wygrywa ranking w okresie spłaty 30 lat, niekoniecznie będzie dobrym rozwiązaniem w perspektywie spłaty 15 lat. Niewykluczone również, że instytucja, która piastuje pierwsze miejsce w rankingu wymaga od Klienta szeregu warunków, na które dany Kredytobiorca niekoniecznie się kwalifikuje.


Reasumując, podobnie jak w przypadku opierania zdolności kredytowej na kalkulatorach online, tak i w tym przypadku do rankingów kredytów hipotecznych należy podchodzić z dużą rezerwą.


MIT 6. Nieużywana karta kredytowa lub debet nie wpływają na zdolność kredytową.

Przeprowadzając pierwszą rozmowę z Klientem zawsze dopytujemy o ilość oraz rodzaj zobowiązań, które aktualnie są spłacane. Często spotykamy się z zastrzeżeniem Wnioskodawcy, że posiadana karta kredytowa lub debet nie są używane. Niestety, pomimo faktu iż limity są nienaruszone, zobowiązanie jest uwzględniane przez instytucje finansowe.


Karta kredytowa bądź też limit w rachunku są przez banki przeliczane na wysokość miesięcznego obciążenia gospodarstwa domowego, a wynik takiego przeliczenia jest traktowany jako zobowiązanie. Dla przykładu, Klient posiadający kartę kredytową z limitem 10.000zł powinien się spodziewać obciążenia na poziomie między 300zł, a 500zł miesięcznie w zależności od banku.


Mit 7. Po zaciągnięciu kredytu hipotecznego bank staje się właścicielem nieruchomości.

To osoba nabywająca nieruchomość w oparciu o kredyt hipoteczny staje się jej właścicielem z chwilą podpisania aktu przeniesienia własności, a nie bank. W żadnym momencie spłaty zobowiązania kredytodawca nie staje się właścicielem przedmiotu kredytowania.


Aktualny właściciel nieruchomości wpisywany jest do działu II Księgi Wieczystej na postawie aktu nabycia. Instytucja, która udziela kredytu na zakup mieszkania lub domu wpisywana jest do działu IV Księgi Wieczystej nieruchomości jako wierzyciel, który ma ograniczone prawo rzeczowe.


Mit 8. W obecnej sytuacji związanej z pandemią można otrzymać kredyt hipoteczny tylko w oparciu o umowę na czas nieokreślony.

Każdy z banków charakteryzuje się indywidualnymi procedurami kredytowymi. Fakt, że jeden z banków nie akceptuje umowy na czas określony nie oznacza, że w innym będzie ona problemem. Wiele instytucji finansowych honoruje okresowe umowy o pracę jak również umowy cywilno-prawne. Istotne dla Kredytodawców jest okres obowiązywania umowy (miniony i przyszły) oraz fakt czy jest to pierwsza czy kolejna umowa z danym pracodawcą.


MIT 9. Odmowa udzielenia kredytu przez jeden bank rzutuje na decyzje kredytowe w innych bankach.

Fakt, że któryś z banków podjął decyzję odmowną, nie oznacza, że inna instytucja nie będzie bardziej przychylna. Jeśli nie mamy na sumieniu nieregularnie spłacanych rat, egzekucji na rachunku bankowy, a nasza wcześniej obliczona zdolność kredytowa jest wystarczająca, to istnieje szansa, że inny kredytodawca udzieli nam finansowania. Wydawane przez banki decyzje są uwarunkowane ryzykiem kredytowym. Jeśli wspomniane ryzyko bank oceni na wyższe to ma prawo wydać decyzje negatywną.


Podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny warto złożyć równolegle dwa lub trzy wnioski kredytowe. Dzięki takiemu zabiegowi zyskamy asekurację na wypadek gdyby nasz bank docelowy wydał nieprzychylna dla nas decyzję.


Zdarza się, że decyzja odmowna jest efektem błędnie wytypowanego banku, dlatego decyzja o wyborze danej instytucji finansowej nie powinna być dyktowana jedynie ofertą, ale przede wszystkim aspektami proceduralnymi umożliwiającymi nam uzyskanie kredytu.